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NOVEDADES | Propiedades


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Compra - Venta de inmuebles: preguntas frecuentes

¿Es beneficioso hacer tasar la propiedad? ¿Qué es el Certificado de Oferta de Transferencia de Inmuebles (AFIP-C.O.T.I.) ? ¿Quien está obligado y qué es el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (AFIP-I.T.I.)? ¿Se paga "el sellado" de la Compra-Venta? ¿Cuáles son los documentos que se firman hasta la Escritura traslativa del dominio? ¿Qué es un Estado Parcelario? ¿Se puede escriturar sin la firma del Boleto Compra-Venta? ¿Qué significa cuando un boleto de compraventa se refiere a "títulos perfectos"? ¿Cuáles son los recaudos que debemos tomar, y las consecuencias de que los títulos no sean perfectos? ¿Qué son los títulos observables? ¿Quién designa al Escribano interviniente? ¿Son exigibles los honorarios por la labor inmobiliaria ? ¿Cuándo se obtiene la posesión del inmueble ?

Para los extranjeros que buscan invertir en Argentina: ¿ Qué información básica deben tener en cuenta para estudiar la compra de una propiedad directa o efectuar una inversión inmobiliaria a través de una participación societaria, etc ?



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La tasación

 

La Tasación de un inmueble es uno de los momentos más delicados y concretos del proceso de la compra-venta.

 

Tasar es ineludible, se haya decidido o no aún poner a la venta una propiedad. A veces, es la tasación la que ayuda con un criterio sólido y fundamentado a tomar una decisión tan importante.

Tasar es fijar un valor de mercado razonable y equilibrado de un bien en el estado en que se encuentra.

 

Sería muy extenso hablar sobre los métodos de tasación existentes o aceptados, pero a los efectos de una información básica, se dirá que la tasación debe ser fundamentada por métodos económicos, técnicos, y comparativos razonables.

 

Debe ser clara y concreta, lo más ajustada al valor del mercado (oferta y demanda del momento), contemplando también los valores subjetivos como los del estilo de la propiedad, ubicación de privilegio o no del inmueble, alguna funcionalidad especial para un fin determinado, el valor histórico en algunos casos, etc.

 

La gran importancia de este item radica en que una desacertada e infundada determinación del precio de un inmueble, demora su venta, crea falsas expectativas al vendedor, lo perjudica con pérdidas de tiempo y gastos inútiles de promoción y publicidad.

 

A veces, directamente imposibilita el negocio o hace perder la oportunidad de permutas u otras posibilidades ventajosas si el negocio fuera efectuado en el timing correcto. (sentido de la oportunidad)

 

Hay que destacar el hecho de que el Corredor Inmobiliario o el Tasador Profesional, debe determinar quién es el solicitante, su correcta identificación como titular o condómino, identificación catastral de la propiedad, y el legítimo interés en la solicitud de valuación o tasación, para qué se solicita, su objetivo, fecha de inspección y visita al inmueble, documentos técnicos o respaldatorios de los planos, inscripciones, etc.

 

La tasación se refleja en un documento que pasa a ser propiedad del solicitante, el cual debe pagar los honorarios a los que da derecho al corredor inmobiliario la Ley 20.266 Régimen legal de Martilleros y Corredores . Sancionada y promulgada: 10-IV-1973 B.O.: 17-IV-1973. Modificada por ley 25.028 . Publicación BO 29/12/1999.

 

Algunos aspectos tributarios en la compra venta de inmuebles

 

A.-) Certificado de Oferta de Transacciones de Inmuebles (COTI),

La A.F.I.P a través RG Resolución General N° 2371 (modificada y complementada por las R.G. 2415/08 y 2439/08) creó un régimen de información relativo a la negociación, oferta o transferencia de inmuebles, con vigencia desde el 01/03/2008 para inmuebles cuyo valor de mercado sea mayor a $ 300.000,00 .

 

Este es el Certificado de Oferta de Transacciones de Inmuebles (COTI), que el titular puede obtener por Internet en http://www.afip.gov.ar/inmuebles/ , o con el teléfono celular, simplemente enviando un mensaje al n° 2347, y siguiendo las instrucciones. Para más datos está el Centro de Información Telefónica (0800-999-2347)

 

Por lo tanto, la primera obligación tributaria que aparece en el proceso es la del Vendedor desde el OFRECIMIENTO mismo de la propiedad al mercado por cualquier medio que se utilice.

 

En esa misma declaración jurada del C.O.T.I. y como parte de la misma, se puede nombrar a un corredor inmobiliario, o a varios si así lo desea el vendedor del inmueble, para que lo asistan en la venta y lo asesoren en todos sus aspectos legales, formales, operativos, etc.

 

El C.O.T.I es un documento obligatorio y exigible para el momento de la Escrituración ante el Notario Público, y la omisión de su declaración puede acarrear fuertes multas.

 

Los datos a suministrar en el Website de la AFIP, mediante Clave Fiscal son: Nombre del propietario del inmueble, o de los propietarios y sus participaciones en el condominio, ubicación y tipo de inmueble, precio al que se pone a la venta, y CUIT del Corredor Inmobiliario "Titular" o de los Corredores "Asociados", designados a libre criterio del Vendedor como se dijo.

 

Este sistema exige que el corredor inmobiliario o las inmobiliarias autorizadas por el vendedor para intermediar en la compra-venta estén empadronadas por la AFIP, y cumplan con todos los requisitos formales y legales para la actividad profesional del Corretaje Inmobiliario en cada jurisdicción.

 

B.-) Impuesto a la Transferencia de Inmuebles - (AFIP - I.T.I.)

 

Este impuesto surge de aplicar el 1,5% sobre el valor de transferencia de cada operación, tomado de la escritura traslativa de dominio, boleto de compraventa o documento equivalente, que será retenido por el escribano o por el comprador, cuando no exista el anterior.

 

Vinculados con el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, existen certificados y constancias que deben solicitarse por el vendedor con una antelación mínima de 20 días corridos a la operación en la dependencia correspondiente de la AFIP, a saber:

 

CERTIFICADO DE NO RETENCION: deberá solicitarse a fin de evitar la retención del 1,5% si se está vendiendo su única vivienda y/o terreno para adquirir o construir -dentro del término de un año- una propiedad destinada a casa-habitación propia.

 

CONSTANCIA DE VALUACION: deberá solicitarse si no se puede determinar el valor de la transferencia del inmueble (por ejemplo en el caso de permuta)

 

CERTIFICADO DE RETENCIÓN: deberá solicitarse si se actúa en representación del dueño de la propiedad y si éste último es residente en el exterior.

 

El Certificado de No Retención puede obtenerse de dos maneras, dependiendo de las condiciones de la operación:

 

* Mediante el Régimen Simplificado cuando el inmueble registre un único titular y su precio de transferencia sea igual o inferior a $ 120.000 (y otras condiciones en nota aparte) o

* Mediante el Régimen General vía internet y con la presentación de documentación respaldatoria de la situación tributaria a la que se encuentra obligado el vendedor por precio mayor a $ 120.000, más de un titular, etc.

 

C.-) Ley de Sellos.

 

La Ley de Sellos cambia en cada jurisdicción y sus alícuotas varían de acuerdo al tipo de propiedad que se transfiere.

 

Los usos y costumbres indican que este impuesto se paga por partes iguales entre el Comprador y el Vendedor, aunque últimamente algunos pretendan "negociar" esta situación con relaciones a favor de alguna parte.

 

Ciudad Autónoma de Buenos Aires: está exenta la operación de compra de vivienda única, familiar y de uso permanente, y por un monto menor a $ 360.000.

 

Provincia de Buenos Aires: está exento de pago del impuesto la compra de vivienda única, familiar y de uso permanente por un monto de hasta $ 60.000.

De $ 60.000 a 90.000 la alícuota es del 20 por mil y el aporte alícuota del 2 por mil

Superior a $ 90.000 la alícuota es del 30 por mil y el aporte alícuota es del 4 por mil.

 

Luego existen distintas alícuotas y aportes alícuotas ya sea para la compraventa de Inmuebles en general, Lotes baldíos en general, Lotes baldíos con destino a construcción de vivienda única, familiar y de uso permanente, etc.

 

¿Cuáles son los documentos que se suscriben hasta la Escritura?

 

Los documentos operativos son tres: Reserva de Compra, Boleto de Compra - Venta y Escritura traslativa de dominio.

 

Ahora, en el momento de ingresar la propiedad a la venta una vez tasada e incorporada toda la documentación pertinente, hay otro documento que es la Autorización de Venta de la parte vendedora al corredor inmobiliario.

 

Esta es una simplificación, suponiendo que la compra es al contado, sin solicitud de Créditos Bancarios, Hipotecarios, etc. con otra operatoria y requisitos.

 

¿Qué es una Autorización de Venta?

 

“La autorización de venta que habitualmente se suscribe en las oficinas inmobiliarias que intermedian entre la oferta y la demanda, constituye un cargo de colaboración de nítidos perfiles, que normalmente no incluye un poder dado al corredor para concluir la venta en nombre del propietario” (Dr. Zannoni).

 

Este documento puede tener el carácter de Autorización de Venta Exclusiva por un período de tiempo pactado, o No Exclusiva. También se puede dar la venta de manera compartida a dos o más Corredores Inmobiliario con Autorizaciones compartidas.

 

Con la Autorización de Venta se establecen las condiciones pretendidas por el Vendedor, básicamente el Precio de Venta, plazo de duración de la Autorización, gastos en publicidad, etc.

 

¿Qué es la Reserva de Compra?

 

Este instrumento es una "Oferta de Compra" que la persona interesada realiza por el inmueble en cuestión, entregando una suma de dinero al Corredor Inmobiliario. Por esa entrega de dinero se entra en ámbito del Mandato (Art. 222 y ss. y supletoriamente el Art. 1869 y supletorias del Código Civil) porque ha sido determinado el objeto de la tarea a cumplir (avanzar en firme en la compra del inmueble) con responsabilidad en cabeza del profesional inmobiliario quien no necesariamente está obligado a tener éxito, pero sí a devolver integramente el dinero recibido sin quita alguna si no consigue la aprobación por parte del vendedor. En el primer caso se han acreditado gestiones que acreditan honorarios siempre y cuando el negocio se concrete. En el segundo, no hay derecho alguno sobre el dinero en custodia, ni quita por ningún concepto.

 

En tanto esta Reserva no sea aprobada por la parte vendedora, la operación no está iniciada. Por eso se denomina Reserva de Compra Ad-referendum, ya que requiere la aceptación escrita o fehaciente del vendedor para formalizarla, aceptando, rechazando o modificando las condiciones propuestas por el interesado en la compra.

 

En este documento se pueden dejar establecidas importantes condiciones de la operación inmobiliaria como por ejemplo, el precio total y definitivo, la forma de pago, el lugar y fecha para la firma del Boleto de Compra-Venta, o el lugar y fecha para la firma de la Escritura Traslativa del Dominio, el Pacto Comisorio en caso de arrepentimiento de las partes, designación del Escribano designado por el comprador (es su derecho), los Corredores Inmobiliarios que intervienen (si es que el comprador viene asesorado por otro profesional matriculado), sus comisiones pactadas (si fueran más de uno), entre otros datos de identificación del bien inmueble.

 

No obstante también existe la opinión de que la Reserva u Oferta de Compra debe ser breve y con los datos básicos para que se le pueda trasladar al vendedor una oferta en firme.

 

De cualquier manera, hay aspectos formales que no deben faltar como la perfecta identificación de la propiedad, los datos completos del oferente y del corredor inmobiliario, el precio, monto ofrecido como oferta, el pacto comisorio en caso de arrepentimiento de las partes una vez aceptada la Reserva, fecha tentativa de firma del boleto de compra venta, el plazo que se establece para la respuesta del vendedor, etc.

 

¿Cuáles son los efectos principales que se generan con la Reserva?

 

Una vez aceptada la "Oferta de Compra" o Reserva realizada por el comprador, el efecto principal es que el inmueble es retirado de la venta y se comienzan los trámites y diligencias preparatorias para la firma del Boleto de Compra Venta o directamente de la Escritura, dentro de los plazos y condiciones convenidas.

 

Porque puede darse el caso en que directamente de la Oferta de Compra se pasa a la firma de la Escritura ante el escribano público, si está convenido de esa manera y están todas las condiciones para que se dé esta situación.

 

¿Qué sucede si el comprador eventual se arrepiente o desiste de la oferta o Reserva de Compra después de ser aceptada por la parte vendedora ? Pacto comisorio.

 

Esta situación está contemplada en el Código Civil, y el comprador pierde la suma entregada en concepto de reserva. Lo mismo sucede en caso de que una vez aceptada la operación por el vendedor, será necesario devolver la suma entregada más otro tanto al comprador.

 

El arrepentimiento tanto del comprador como del vendedor, una vez aceptada la reserva ocasiona daños y gastos que deben ser resarcidos a la otra parte, incluidos los honorarios del, o de los Corredores inmobiliarios actuantes.

 

Si el daño que se ocasiona con el arrepentimiento de alguna parte fuere muy grave para la otra, puede darse el inicio de demandas por daños y perjuicios, como también de tipo penal si se ha actuado con intención de dolo.

Una vez que fue aceptada la Oferta de Compra o Reserva, y esa situación es comunicada de manera fehaciente al Comprador. ¿Cómo siguen los trámites?

 

Ya se debieron tener los respectivos Informe de Anotaciones Personales y el Certificado de Dominio de Inmueble Matriculado -Folio Real del vendedor, y la propiedad se retira de la venta.

 

El corredor inmobiliario prepara el documento del Boleto de Compra Venta para la respectiva firma de las partes en el lugar designado, dentro de los días establecidos en la misma reserva u oferta de compra.

 

¿Qué porcentaje del precio se entrega generalmente al momento de suscribirse el Boleto de Compra Venta?

 

En general en ese momento la parte compradora integra el 30% del monto de la operación. Sin embargo, este porcentaje puede variar si las partes, de común acuerdo, así lo convienen.

 

Cada compra-venta de una propiedad está condicionada por circunstancias propias de los sujetos participantes, o requerimientos que deben estar contemplados en el Boleto de Compra-Venta, porque este documento implica un principio de ejecución del contrato. Esto es así porque en él han quedado identificadas las partes, la cosa, el precio de la cosa, y los plazos de ejecución y obligaciones.

 

Los honorarios del Corredor Inmobiliario quedan devengados en el momento de la firma de este documento y allí deben ser abonados por las partes.

 

Honorarios Profesionales del Corredor Inmobiliario

 

Art. 111 in fine del Código de Comercio: "La comisión se debe aunque el contrato no se realice por culpa de algunos de los contratantes o cuando participada la negociación por el Corredor Inmobiliario, el Comitente encargase su conclusión a otra persona o la concluyera por sí mismo".

 

Articulo 37º de la Ley 20266: El corredor tiene derecho a:

 

a) Cobrar una remuneración por los negocios en los que intervenga, conforme a los aranceles aplicables en la jurisdicción; a falta de ellos, de acuerdo de partes o de uso, se le determinará judicialmente; salvo pacto contrario, surge el derecho a su percepción desde que las partes concluyan al negocio mediado.

La remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de unas de las partes, o cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente encargare la conclusión a otra persona o la concluyere por si mismo.

 

Interviniendo un solo corredor, este tendrá derecho a percibir retribución de cada una de la partes; si interviene más de un corredor, cada uno solo tendrá derecho a exigir remuneración a su comitente; la compartirán quienes intervengan por una misma parte;

 

b) Percibir del comitente el reintegro de los gastos convenidos y realizados, salvo pacto o uso contrario. (T.O)

 

¿Qué significa cuando en el Boleto de Compra Venta, o en la Escritura se hace referencia a los "títulos perfectos" ?

 

El "título" es la causa, el origen del acto jurídico que dio nacimiento al derecho que ostenta una persona, a la que, justamente por eso, se la denomina "titular".

 

En su otra acepción, título significa el documento, el instrumento, el "soporte papel" en el que figura, confirme a la normativa legal el derecho que ostenta una persona respecto de un bien, o la obligación a una prestación a realizarse por otro, denominado "deudor".

 

¿Qué es un Informe de Dominio de Inmueble?

 

Los Informes de Dominio informan al público en general a nombre de quién se encuentra la propiedad y también si posee algún tipo de gravamen (bien de familia, hipoteca, embargo, etc.). Según el Decreto 2080/80 los pedidos de informes deberán estar firmados también por un profesional: escribano, abogado, procurador, agrimensor, ingeniero, arquitecto, contador público, martillero; o quien acredite tener interés legítimo a juicio de la Dirección del Registro. (De la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o Provincial)

 

Se considera que tiene interés legítimo:

- El propietario y su cónyuge.

- El deudor hipotecario.

- El titular usufructuario o de uso y habitación.

 

¿Qué es un informe de Anotaciones Personales?

 

También es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble del cual surge si la persona vendedora no está "inhibida" (inhibición general de bienes), o en los casos de cesión de acciones y derechos hereditario, consultando por los datos del fallecido pueda conocerse si los herederos han cedido sus derechos. El sitio de la Dirección Provincial del Registro de la Propiedad (Bs. As.) aclara oportunamente "para quien es" o sea, "quien debe ser el que lo solicita": es para el conocimiento de todas las personas que tengan interés legítimo en obtener los datos referidos, o sean profesionales designados en el Decreto 5.479/65: abogados, escribanos, procuradores, ingenieros, síndicos actuantes en Concursos de Acreedores o Quiebras, martilleros y corredores inmobiliarios, o el propio solicitante particular.

 

¿ Qué es un Estado Parcelario ?

 

"Los actos de levantamiento parcelario se harán por actos de mensura ejecutada y autorizada por el agrimensor, con el fin de establecer y/o modificar el estado parcelario o verificar su subsistencia, de acuerdo a lo dispuesto en la presente ley y en la forma y condiciones que establezcan las legislaciones locales." Esto es lo que dice la Ley Nacional de Catastro y es un documento ineludible en algunos casos del proceso de Escrituración Pública, en otros caso no es exigible.

 

Por lo tanto, el Comprador como el Vendedor tendrán que estar muy bien informados sobre este item para no demorar los trámites de Escrituración, evitar multas, o, en otros casos, iniciar un proceso de declaración de partes construidas y no declaradas en las viviendas, o de cerramientos de balcones o terrazas no autorizados en el caso de propiedades horizontales, etc.

 

En conclusión "El estado parcelario quedará constituido por la registración en el organismo de aplicación del plano de mensura y demás documentación correspondiente al acto de levantamiento parcelario ejecutado”.

 

En el plano de mensura deberá constar los elementos que permitan definir la parcela, según lo establecido en el artículo 5° de la presente Ley y lo que establezcan las legislaciones locales. La registración no convalida los documentos nulos ni subsana los defectos de que adolecieren." dice el texto legal.

 

¿Y si la persona que aparece como propietario del inmueble en el registro ha fallecido?

 

El principio general establece que sólo puede vender quien figure como dueño en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque la Ley establece algunas excepciones, y ésta es una de ellas.

Aunque claro está, con determinados requisitos.

 

Es necesario que los interesados hayan presentado por intermedio de su Abogado y en el Juzgado pertinente la petición que acredite los derechos sucesorios, en otras palabras, que hayan "tramitado la Sucesión" de la persona fallecida, sabiéndose por fallo Judicial, quiénes son los herederos que tendrán el derecho de firmar el Boleto y/o la correspondiente Escritura.

 

También es necesario que el Magistrado Judicial haya establecido en su Dictamen que ese bien se "inscriba" a nombre de los herederos (Sucesores del derecho), o en su defecto, que el Sr. Juez haya autorizado a los herederos legales a efectuar la venta pertinente. (Pueden existir impedimentos referidos a la existencia de herederos menores, incapaces, acreedores hipotecarios, etc. que son amparados por la Justicia a los efectos de una legítima y eficaz administración de los bienes en cuestión)

 

De todo ello, el Notario Público deberá dejar constancia en la Escritura para que el Registro proceda a inscribirla.

 

A este tipo de Escrituras se las llama "Ventas por tracto Abreviado", porque en el Registro Público se hace la inscripción de la transferencia de derechos de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos legales, que han intervenido todos en el acto público ante el Notario, sin inhibiciones ni otros impedimentos, y que de común acuerdo han efectuado la venta de la propiedad.

 

¿Qué plazo normalmente se establece entre la firma del Boleto de Compra Venta y la Escritura?

 

El plazo lo convienen entre las partes de acuerdo a sus necesidades y recursos, e incluso en función de la cantidad de diligenciamientos necesarios para la obtención de toda la documentación pertinente para el acto de escrituración, considerando si es de contado o con crédito hipotecario, etc.

 

Se estiman los plazos de gestión para la obtención de la totalidad de la documentación involucrada en la operación de compra venta de 30 a 60 días normalmente.

 

A veces en la práctica, y siempre en el marco de acciones de buena fe entre las partes, esos plazos pueden no cumplirse por las demoras propias de los tiempos de los Organismos Públicos, Bancarios, Judiciales, etc. Aunque sabiéndose que se están cumpliendo las diligencias correspondientes por los profesionales involucrados: Escribano, Corredor Inmobiliario, Agrimensores, Abogados, etc.

 

¿Quién designa al escribano que intervendrá en la operación?

 

El Escribano lo designa el comprador al momento de firmarse el Boleto de Compra Venta, o también en el momento de hacer la Oferta de Compra.

 

Existen excepciones, por ejemplo si la compra es con saldo de precio, es decir que el vendedor la financia, en esos casos al escribano suele designarlo la parte vendedora. También cuando se trata de una "primera venta", es decir una propiedad a estrenar, o un nuevo loteo.

 

¿Si el comprador realiza la compra con un crédito bancario, puede designar escribano?

 

Por supuesto. El Banco Comercial no puede imponer un escribano para la escritura de compra venta. Incluso existe una Ley Nacional sancionada en el mes de abril de 1999 que así lo establece. Puede ser que exista un escribano para la compra y otro para la formalización de la hipoteca por saldo de deuda exigida por la Entidad Bancaria.

 

Tampoco debe prestase atención al pretexto de que de esa manera resulta más costoso, puesto que no hay duplicación de tareas, ya que el escribano que realiza la hipoteca por el Banco utiliza copia de la documentación y certificados tramitados por el escribano que interviene por la parte compradora.

 

¿Se puede elegir un escribano de una jurisdicción diferente a la de la ubicación del bien?

 

Sí se puede. Su Escribano de confianza es "Escribano Público Nacional" y puede realizar operaciones de cualquier lugar del país.

 

En algunas provincias para algunos trámites (por ejemplo la inscripción del nuevo título) deberá utilizar los servicios de otro profesional inscripto en esa jurisdicción, pero la escritura de venta la puede redactar y hacer su Escribano de confianza. Incluso si para mayor seguridad el Comprador encarga a su Notario un estudio previo de títulos sobre esa propiedad, a los efectos de la mayor seguridad en la firma de la Escritura Pública.

 

¿Cuál es la función del Notario en una Escritura de compra venta?

 

Principalmente de asistencia y asesoramiento a las partes. En la actualidad también se ha convertido en un agente de información fiscal con responsabilidad en el cumplimiento estricto de todas las formalidades tributarias.

 

Por ejemplo, no puede intervenir ni dar curso al acto de escrituración si no se presentara el Certificado de Oferta de Transferencia del Inmueble declarado oportunamente por el vendedor y debe presentar otras declaraciones de información sobre la operación inmobiliaria con programas y soportes magnéticos a la AFIP, con carácter de declaraciones juradas.

 

Al redactar el documento de la Escritura Pública traslativa del bien, el Escribano verifica los antecedentes del título mediante su estudio, resguardando al comprador de que los antecedentes sean auténticos y no tengan vicios.

 

Por otra parte es el responsable de solicitar y verificar los certificados o informes de libre deudas por impuestos, servicios, expensas u otros cargos del vendedor, que el momento de la escrituración deberán quedar totalmente saldados.

 

Es decir, aunque no puedan concretarse los pagos en el mismo acto de la escritura, el escribano tiene la responsabilidad de retener en ese momento los montos adeudados que surgen de las respectivas liquidaciones solicitadas a las empresas de servicios, administrador de consorcio o quien tenga derechos pendientes de cobro contra la parte o las partes vendedoras.

 

Asimismo, una vez firmada la escritura, el Notario se encarga de inscribir el correspondiente testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble.

 

En el momento mismo del acto de la escrituración puede emitir una Copia Simple de la Escritura para que el Comprador pueda iniciar los trámites que le competen con respecto al cambio de titularidad en impuestos, servicios, administración del consorcio (si corresponde), etc.

 

¿Quién paga los honorarios del escribano, y cómo se distribuye el pago de los gastos?

 

Los honorarios del escribano los paga la parte compradora.

 

En cuanto a los gastos, los usos y costumbres establecen que todos los gastos relacionados con la tramitación previa a la escritura los paga la parte vendedora, y aquellos posteriores a la firma los paga la parte compradora (ej. Inscripción de nuevo título).

 

¿Qué pasa con los impuestos que se adeudan?

 

Previo a la escritura el escribano interviniente solicitará los Estados de Deuda o "Certificados de Libre Deuda" del inmueble con relación a los "Impuestos" y tasas que se pudieran adeudar (rentas provinciales, municipales, etc.).

 

En caso de existir deudas pendientes, el Escribano deberá retener el importe correspondiente al momento de la firma, de forma tal de garantizar que el Comprador no tenga responsabilidad exigible por esos conceptos, ni ningúna otra anterior a la fecha de escrituración.

 

Con relación a los "Servicios" (Ej. Luz, Gas, Teléfono), deberá hacerse una retención "estimativa" si no se contara con las facturas por los consumos corrientes. Esto se ajusta luego a lo efectivamente devengado al momento de la escrituración.

 

Si se trata de una propiedad horizontal, también requerirá la Certificación de Libre Deudas por Expensas comunes, emitido por el Sr. Administrador

 

¿Cuándo se entrega la posesión del bien?

 

Normalmente el día de la escrituración, se entregan las llaves y el nuevo propietario toma posesión del bien, salvo acuerdo especial en ese sentido.

 

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Lic. Enrique Raúl Vignola

Economista - Martillero y Corredor Inmobiliario – Matrícula CUCICBA 1456

Consultas y sugerencias por e_mail a: propiedades@bairesone.com

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NOTA IMPORTANTE: El material presentado aquí fue obtenido de distintas fuentes Públicas y Privadas, como de la casuistica y experiencia obtenida en el ejercicio del corretaje inmobiliario. La información suministrada es parcial y solamente para fines informativos básicos. No siempre los datos e informaciones vertidas aquí coinciden o son atinentes a cada caso en particular, por lo tanto, queda bajo la exclusiva responsabilidad del lector, de hacer las consultas específicas para sí, con el profesi

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