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NOVEDADES | Propiedades


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Contratos de alquiler:  preguntas frecuentes

Bajo la reforma del Código Civil y Comercial de la Nación - Conceptos básicos. AFIP: Registro de operaciones. Impuesto a las Ganancias sobre Alquileres. Cuadro de sujetos y conceptos exentos o gravados por el I.V.A.



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Producto de una realidad que se han modificado aquellos derechos y obligaciones que poseen en la actualidad los propietarios e inquilinos, con sustanciales modificaciones con la reforma y unificación de los Códigos Civil y Comercial y la derogación de la actual Ley de Alquileres


Los cambios son en los

·         Aspectos referidos a la locación habitacional.

·         Dispone los límites que deben fijarse al inquilino en cuanto a meses de anticipo y depósito.

·         Regula el contrato de locación para aquellas unidades volcadas al alquiler de turistas.

·         Extiende el plazo máximo del contrato (a 20 años para el caso habitacional y a 50 para otros destinos).

·         Unifica el lapso mínimo de renta en dos años

.

Nuevo marco legal


Una de las principales medidas es la unificación de las normas que regulan las locaciones en un mismo articulado, evitando así una engorrosa referencia a otras normas específicas.

En  39 artículos -que no diferencia el destino que se le puede dar a la propiedad- representa una gran ventaja para quienes intervienen de manera directa o indirecta en el negocio de la renta.

Se obliga, siguiendo la tradición usual,  a que el contrato -así como sus prórrogas y modificaciones- se tenga que hacer por escrito.

Por otro lado, establece que los derechos derivados de una locación se extenderán en caso de fallecimiento del propietario del inmueble o del inquilino, salvo que se haya estipulado expresamente lo contrario.

S fija que el contrato subsistirá durante el tiempo convenido, aunque la propiedad sea vendida. Es decir, en caso de comprar una casa con convenio de locación aún vigente, el nuevo dueño deberá esperar a que éste caduque para poder hacer uso del inmueble.

En caso de abandono o fallecimiento del locatario, quien lo habite y acredite haber recibido del inquilino un "manifiesto trato familiar" durante el año previo, podrá continuar bajo las mismas condiciones que fueron pactadas hasta el vencimiento del plazo establecido en el acuerdo.

El inquilino deberá dar al inmueble el destino que fuera acordado en el contrato y no podrá requerirse del locatario:

1.-) El pago de alquileres anticipados mayores a un mes.
2.-) Depósitos de garantía superiores a 30 días de renta por cada año de contrato.
3.-) El pago de valor llave o equivalentes.

4.-) El tiempo de la locación no podrá exceder los 20 años, en caso de que el uso sea habitacional, mientras que, de tratarse de otros destinos, el plazo máximo será de 50 años. Si el contrato careciera de plazo expreso y determinado, éste se considera como celebrado por un mínimo de 2 años. 

5.-) Sin embargo, dicho período legal no será aplicable si el inmueble se destina a

a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional o vivienda de su personal extranjero diplomático o consular.
b) Fines turísticos, descanso o similares. Si el plazo supera los 6 meses, se presumirá que no fue hecho con esos fines.
c) Guarda de cosas.
d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplicará el nuevo marco si el contrato estipulara una finalidad determinada y que, por sus características, se cumple en un plazo menor al pactado.

Las obligaciones de las partes

La  obligaciones que deberán cumplir los propietarios y los inquilinos.

En el caso de los primeros, se mencionan las de:

   ·         Entregar el inmueble conforme a lo acordado.

·         Conservar el bien.

·         Abonar las mejoras que debieran efectuarse.

 En caso de que se produzca una pérdida de luminosidad, producto de la construcción de obras vecinas, no autorizará al locatario a solicitar la reducción del precio ni a disolver el contrato (una práctica que comenzó a ganar en intensidad en este último tiempo).

 Esto, siempre y cuando no existiera dolo en el comportamiento del locador, como por ejemplo el saber de esta situación al momento de sellar el vínculo y no haberlo comunicado.

Dentro de las obligaciones del inquilino, se destacan la de:

   ·         No variar el destino de la propiedad.

·         Mantener el bien.

·         Pagar el precio convenido.

·         Restituir el inmueble al cumplirse el plazo. 

·         Responder por cualquier deterioro causado.

·          

El nuevo Código también establece que no tendrá a su cargo el pago de las obligaciones que graven el bien, excepto que existiese un pacto de común acuerdo que indique lo contrario.

Otro de los aspectos que abarca la nueva norma es que, si por alguna causa de fuerza mayor no pudiera usarse el inmueble, el inquilino podrá pedir la rescisión del contrato o la cesación del pago del precio por el tiempo que dure esta imposibilidad.

En tanto, respecto al pago se establece que deberá efectuarse por adelantado en forma mensual.

Por último, se detalla que el locatario podrá realizar mejoras, salvo que:

 

·         Esté expresamente prohibido en el contrato.

·         Altere la substancia o forma del bien.

·         Haya sido interpelado a restituir la propiedad.

·          

El texto normativo aclara que no tendrá derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, salvo que las mismas sean necesarias, en cuyo caso podrá reclamar su valor al locador.

Fin del vínculo

El contrato se podrá dar por concluido cuando se dé:

a)     Cumplimiento del plazo convenido o requerimiento, según el caso.

b) RResolución anticipada.

Asimismo, en caso de vencimiento del período convenido o del mínimo legal -en ausencia de convención- si el locatario continúa utilizando la propiedad alquilada, el vínculo continuará en los mismos términos hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente, tal como un telegrama o carta documento.

El locador podrá disolver el contrato si se produce:

a)     Un cambio de destino o uso irregular (Por ejemplo, si debía ser destinado a vivienda y se usa como oficina).b) La falta de conservación del inmueble.c) La mora en el pago del alquiler durante dos períodos consecutivos.

Por su parte, el locatario podrá dar por concluido el contrato si el propietario no cumple con la obligación de conservar el bien para el uso y goce convenido, así como también si encuentra algún vicio oculto.

Respecto de los plazos, el inquilino podrá dejar el inmueble transcurridos los seis meses de haberse firmado el acuerdo. Para ello, deberá notificar en forma fehaciente su decisión al locador.

Si se produce este hecho dentro del primer año de vigencia de la relación, el inquilino deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la unidad.

La cifra será de un mes si la opción se ejerciera transcurrido dicho lapso.

Además, establece que si no se paga el alquiler, previamente a la demanda de desalojo, el locador deberá intimar al inquilino para que le abone la cantidad adeudada, otorgando un período no inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.

En tanto, el locatario podrá retirar la mejora útil al concluir la locación, salvo que se haya pactado que quede en beneficio del inmueble. Lo mismo sucederá si se corre riesgo de que, ante la separación, se produzca un daño o, simplemente, si la escisión no le ocasionara rédito alguno.

 Respecto de los garantes, el nuevo marco normativo estipula que su obligación cesará automáticamente al vencimiento del plazo estipulado en el alquiler, salvo que derive de la no restitución en tiempo del inmueble.

Asimismo, el consentimiento del fiador en la renovación o prórroga del contrato deberá ser expreso, una vez vencido el período pactado.

Por último, se establece que se considerarán nulas todas las disposiciones anticipadas que extiendan la fianza del contrato de locación.

 


VER NOTAS APARTE:

A) Resolución General AFIP 2820 -click aquí--> "Registro de operaciones de compraventa y/o locación de bienes inmuebles."

B) Resolucion General AFIP 2820/830/2784 -click aquí --> "Alquileres: retención de impuesto a las ganancias"

C) Cuadro de conceptos exceptuados o gravados por el I.V.A.

FUENTES:  Propias - AFIP - CUCICBA Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.  www.cucicba.com.ar

 


 

Verifique que el corredor inmobiliario que lo asesora esté debidamente matriculado para el ejercicio de la profesión.    

Enrique R. Vignola
Corredor Inmobiliario.  Matrícula Cucicba nº 1456.
Chacabuco 1435. cp 1140 . CABA  . Tel. 011 15 6592 7789
Mailto:     propiedades@bairesone.com
Website  www.bairesone.com
   
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