Art. 1º Instrumentación. 

Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado en esta ley y el precio y su actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza.En todos los supuestos, los alquileres se establecerán en moneda de curso legal al momento de concretarse. Será nula, sin perjuicio de la validez del contrato, la cláusula por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga curso legal. En este caso, el precio quedará sujeto a la determinación judicial. 

¿Cómo se llaman a las partes en el contrato de locación?  

a) El inquilino, locatario, o arrendatario será la parte que debe pagar el precio de la locación, asumir sus obligaciones estipuladas en el contrato y restituir la propiedad cumplido el plazo. 

b) El locador o arrendador, propietario o no del bien, será el que cobra lo estipulado en concepto de precio de la locación. 

c) Fiador o garante: quien se solidariza y asume las mismas obligaciones del inquilino, locatario en el contrato, a favor del cumplimiento del contrato y sus efectos ante el locador. 

Art. 2º - Plazos 

Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos (2) años. Dicho plazo mínimo será de tres (3) años para los restantes destinos. Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados. 

Quedan exceptuados: 

a) las contrataciones para organismos internacionales, sedes de embajadas, y consulados, también las destinadas a su personal.

b) viviendas amuebladas para turistas en zonas para ese destino, que tendrán un plazo máximo de seis meses.

c) espacios o lugares para la guarda de vehículos, animales, u otros objetos, y los que formen parte de una propiedad destinada a vivienda que hubieren sido locados, por separado, a dichos efectos.

d) ferias o puestos de mercados  no necesitan acogerse al plazo mínimo legal) las locaciones en que el Estado Provincial o Nacional, municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.

En cuanto al máximo, la ley dice que el contrato no puede ser por mayor tiempo que 10 años. El que se hiciere por más tiempo  concluirá automáticamente a los 10 años. 

¿Y qué pasa si, pasado el período del contrato, se continúa con la locación?  

No se juzgará que hay tácita reconducción (renovación automática del contrato), sino la continuación de la locación concluida, y en sus mismos términos, hasta que el arrendador pida la devolución; y podrá solicitarla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el locatario hubiese continuado en el uso y goce de la propiedad.  

¿Los pagos deben convenirse siempre por  mes?  

Sí, es lo que dice la ley, limitando en este caso el principio de libertad de contratación, establece como regla para todos los contratos. 

¿Qué diferencia hay entre el depósito en garantía y la fianza?  

La fianza es un contrato, que rige cuando el fiador o garante se obliga accesoriamente por una tercera persona (el locatario), y la acreedora de esa tercera (la locadora) acepta su obligación accesoria. La fiadora es una persona que asume, frente a la locadora, todas las responsabilidades del locatario.El depósito en garantía es la entrega de una suma afectada a cubrir el cumplimiento de las obligaciones  del contrato de locación. La fianza es personal.  

¿Se puede convenir el cobro del valor llave?  

Por esencia corresponde al comercio, industria, etc., nunca ha sido prohibida, pero si en el caso de vivienda.  

¿El locatario puede dar por terminado el alquiler antes de la finalización?  

El locatario podrá, pasados los primeros 6 meses de vigencia del contrato, terminar la contratación, deberá notificar fehacientemente su decisión con una antelación mínima de 60 días de la fecha en que reintegrará la propiedad.Si toma esta opción en el transcurso del 1er año, deberá abonar al locador un 1 y 1/2 de alquiler, y la 1 solo mes si la opción se toma transcurrido dicho plazo.  

¿Qué sucede en caso de muerte del locatario?  

En caso de muerte del locatario (o de abandono), la locación podrá ser continuada en las condiciones pactadas, y hasta la finalización del contrato, por sus herederos o quienes acrediten haber convivido.  

¿Cómo se puede saber que una garantía es comprada?  

Para determinar si una garantía es "comprada" hay que pedir al Registro un Formulario Nº 5, de esta forma sabremos la cantidad de informes de dominio que se han pedido sobre la propiedad del garante en los últimos 90 días. Si hay varios pedidos, se puede presumir que la garantía puede ser comprada.También, el informe de dominio dice si una propiedad esta embargada o hipotecada o si está como bien de familia. .El Informe puede pedirse de 3 formas: simple (tarda 4 días aprox) o urgente (1 días aprox) 

Está expresamente prohibido por Ley cualquier tipo de ajuste de precios, indexación o aumentos del precio convenido inicialmente, por la duración de todo el periodo del contrato. 

VER NOTAS APARTE:

A) Resolución General AFIP 2820 -click aquí--> "Registro de operaciones de compraventa y/o locación de bienes inmuebles."

B) Resolucion General AFIP 2820/830/2784 -click aquí --> "Alquileres: retención de impuesto a las ganancias"

C) Cuadro de conceptos exceptuados o gravados por el I.V.A.

FUENTES:  Propias - AFIP - CUCICBA Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.  www.cucicba.com.ar