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NOVEDADES | Propiedades


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Procedimientos para la realización de inversiones extranjeras inmobiliarias en la República Argentina.

Informe elaborado por el Sector Inmobiliario de la Cámara Española de Comercio de la República Argentina.

Coordinadora: Escribana Susana Morello Nadale, con la colaboración del Doctor Carlos J. García Díaz y el Licenciado en Economía Enrique R. Vignola. -

 



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 I.- PRINCIPIOS  GENERALES
 
  1- La Constitución Nacional y las leyes que rigen la materia, garantizan un trato igualitario para inversores locales y extranjeros. En consecuencia estos últimos tienen los mismos derechos y obligaciones que les corresponde a las personas físicas y jurídicas locales.
 
 El marco regulatorio de las inversiones extranjeras està previsto en el Decreto 1853/93 y en la Ley de inversiones extranjeras 21.382.
 
 2-  Toda transacción inmobiliaria (compraventa, permuta, dación en pago, aporte de inmuebles  a sociedades, constitución de fideicomisos inmobiliarios , etc.)  deberá instrumentarse  por escritura pública, ante escribano de Registro de la República Argentina e inscribirse en los Registros de la Propiedad Inmueble según  corresponda por la jurisdicción. 
 
3- La alta capacitación profesional de los notarios en esta República, así como sus exigentes responsabilidades como funcionarios públicos y a la vez profesionales del derecho, hace que la intervención de los mismos sea garantía de seguridad jurídica en todo contrato en el que intervengan como hacedores intelectuales y a la vez instrumentadores de los respectivos documentos.- 
 
4- También resaltamos la calidad de nuestros Registros Inmobiliarios, regidos actualmente por la ley 17801, y disposiciones concordantes, la que ha incorporado los principios mas modernos de la técnica registral, así como también los sistemas catastrales, cuya ley Nacional de Catastro 26.209, es la que regula su organización y funcionamiento.- 
 
5- En cuanto al desarrollo de los negocios inmobiliarios en esta República es de destacar que pueden realizarse con el asesoramiento y la intervención profesional de Corredores Inmobiliarios debidamente matriculados en sus Colegios Profesionales, cuya actividad está regulada por la Ley 25028, y concordantes, y la nueva Ley 2340 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires con vigencia a partir del 01 de Enero de 2009.-
 
 II.- REQUISITOS LEGALES Y FISCALES.
 
       1)        Personas fìsicas
 
a) Deberán exhibir al momento de otorgar la escritura pública su pasaporte vigente
 
b) Tramitarán el CDI (clave de identificación) ante la Administración Federal de Ingresos Públicos
 
c) Deberán designar a un representante local en la República, al solo efecto fiscal
 
 
       2)       Personas jurídicas

 
2-1 FORMAS SOCIETARIAS:
 
Una sociedad extranjera que desee invertir en la Argentina, puede utilizar como vehículo de inversión cualesquiera de las formas societarias que la legislación le permite, de las cuales las más usuales son la sociedad anónima, o la sociedad de responsabilidad limitada. 
 
     2-2 FORMAS ASOCIATIVAS CONTACTUALES :
 
 La constitución de fideicomisos regulados por la Ley 2441 es una manera efectiva de aislar el “riesgo empresario” ya que su principal característica es la de ser un “patrimonio de afectación”. Además es destacable que esta figura legal permite la Securitización, o sea, convertir activos inmovilizados en Títulos Valores susceptibles de ser colocados entre el público inversor.- 
 
También es factible la utilización del Leasing inmobiliario, y Joint-ventures, figuras de relativa modernidad en el mercado inmobiliario argentino, pero útiles al momento de decidir una inversión.-
 
a) Las sociedades extranjeras como tales, sólo se encuentran autorizadas a celebrar "actos aislados" en este República (art.118 2° párrafo Ley 19550)
 
b) Si las sociedad extranjera pretende ejercer en forma habitual la República Argentina, los actos comprendidos en su objeto social, deberá establecer una Sucursal, asiento ó cualquier otra representación, debiendo cumplir con los siguientes requisitos:
 
- Acreditar su existencia con arreglo a las leyes del país de su constitución
- Fijar un domicilio en esta República y acreditar su publicación e incripción ante los registros públicos de Comercio que corresponden por la jurisdicción tal como si se tratara de una sociedad local (art.118, inc.1 y 2 del art. 118 Ley 19550)
 
- Justificar la decisión de crear dicha representación
- Designar un representante local
- Solicitar la Clave Única de Identificación Triburaria (CUIT) ante la AFIP
 
c) En caso de sociedades extranjeras que quieran constituir o participar en una sociedad local ya constituída, deberán cumplimentar similares requisitos a los establecidos en el inciso anterior (art. 123 Ley 19550)
 
d) Debe tenerse presente que si la sociedad extranjera tiene su sede en la República Argentina o su principar objeto está destinado a cumplirse en la misma, será considerada como una sociedad locar y por lo tanto, deberá cumplir con todos los procedimientos exigidos para éstas en cuanto a:
 
- Formalidades de constitución o reformas
 
- Contralor de funcionamiento (art. 124, Ley 19550)
 
 
 BREVE RESEÑA IMPOSITIVA
 
 Siendo la Argentina un país federal, hay impuestos federales (llamados nacionales) y también provinciales (aparte de las tasas municipales).
 
 El marco general de Procedimientos Tributarios con respecto a los impuestos nacionales está regido por la Ley 11.683 que trata de la Administración Federal de Ingresos Públicos, Declaraciones Juradas, Determinación de Impuestos, A las Ganancias, I.V.A., Bienes Personales, Acciones y Participaciones Societarias, Compensaciones y Sanciones a empresas nacionales o extranjeras, Procedimiento Fiscal, Exenciones impositivas,  etc.
 
NOTA:  la Resolución General 2371 y modificatorias, de la AFIP referida al Código de Oferta de Transferencia Inmobiliaria (COTI) debe ser tenida en cuenta y consultada al inicio de cualquier desarrollo inmobiliario a título oneroso, o como aporte en constitución de sociedades en la República Argentina por cuanto incide en la valuación declaratoria del precio tanto del stock de propiedades existentes como de cualquier tipo de construcción nueva susceptible de compra venta inmobiliaria.
 
a) Personas jurídicas
 
Cualquiera de los vehículos utilizados estará sujeto a impuestos que, brevemente se detallan a continuación:

A nivel nacional: 
 
Impuesto a las Ganancias: 
 
El vehículo deberá inscribirse en este Impuesto, a través del CUIT (Clave Única de Identificación Tributaria) que se pagará, a la tasa del 35%, sobre la ganancia sujeta a impuesto de cada ejercicio (si la hay) 
 
Cuando  no hay ganancias imponibles se tributa un Impuesto llamado Ganancia Mínima Presunta, que luego resulta computable para el Impuesto a las ganancias.
 
 Impuesto al valor Agregado (IVA):
 
Con el mismo CUIT, se inscribe en este Impuesto, que grava bienes y servicios al 21%, salvo tasas especiales para algunos casos. La primera venta de inmuebles de vivienda, en algunos casos, está gravada con el 10,5%, sobre el valor de la tierra.  Este Impuesto es trasladable y recuperable a través del sistema del IVA. 
 
Bienes Personales, Acciones y Participaciones Societarias:
 
Grava el patrimonio Neto del vehículo al  0.5%, salvo algunas excepciones y casos especiales. Sirve el CUIT ya señalado precedentemente. 
 
A nivel provincial:
 
 Impuesto a los Ingresos Brutos:
 
Debe inscribirse el vehículo en la provincia (o ciudad de Buenos Aire, si fuere el caso) donde realice su actividad. No vale el CUIT mencionado precedentemente, sino que es una inscripción especial. Si se desarrollaren actividades en varias provincias, o en varias provincias y en la ciudad de Buenos Aires, la inscripción debe realizarse  en el denominado “Convenio Multilateral”  que evitará la doble tributación en las jurisdicciones involucradas.  No hay tasas unificadas, por eso es difícil dar una media. En general, las tasas oscilan entre el 1.5% y el 2.5%  de la utilidad bruta.
 
 Impuesto de Sellos:
 
Es un impuesto instrumental que grava el documento, o contrato, que se firme en cada provincia. En la Ciudad de Buenos Aires rige sólo para determinados actos, entre ellos las transferencias de dominio de inmuebles a título oneroso, de buques en algunos supuestos, aportes de inmuebles a sociedades,  y las locaciones de inmuebles comerciales. 
Las tasas varían de acuerdo con las jurisdicciones, pero en general puede decirse que el 1% del precio (o valor del contrato o documento) es usual. Para la transferencia de dominio de bienes inmuebles a título oneroso la tasa es mayor.  (2,5% en Ciudad de Buenos Aires; 3% en provincia de Buenos Aires y tasas similares en las restantes provincias).
 
Rigen  en  algunos  casos exenciones objetivas y subjetivas cuyo tratamiento está previsto en las leyes que regulan la materia (Códigos Fiscales provinciales;  Ley 20628 y sus modificatorias, sobre Impuesto a las ganancias;  Ley 23905  sobre Impuesto a la transferencia de inmuebles, cuya apreciación requiere del cumplimiento de procedimientos especiales en cada situación
 
Impuesto Inmobiliario:
Grava la tenencia de inmuebles en cada provincia, a tasas que varían en cada jurisdicción.
 
              b)    Personas físicas:
 
En cuanto a las personas físicas residentes del exterior corresponderá su inscripción en los siguientes impuestos:
 
1- Ganancias
2- Bienes personales.
 
NOTA:  Las escrituras públicas que instrumenten transacciones inmobiliarias que se realicen en esta República  están alcanzadas: 
 
a)  en cuanto al adquirente: 
 
1- Impuesto de sellos. 
2- Tasas registrales. 
3- IVA: solo en caso de inmueble nuevo por el valor del terreno y a tasa diferencial.
 
  b) en cuanto al transmitente:
 
  1) Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) si es persona física. (1,5% sobre el precio).
2) Impuesto a las Ganancias tratándose de personas jurídicas o empresario individual. (3% sobre el precio o valuación, el que resulte mayor, y como pago a cuenta del impuesto que en definitiva resulte).
  3) Impuesto de sellos.
 
NOTA: Existen convenios para evitar la doble tributación firmados por la Argentina con España, Brasil, y muchos de los países europeos importantes (Francia, Italia, Alemania, por ejemplo).
 
Algunos de estos convenios contemplan la inversión inmobiliaria y pueden servir de base para evitar situaciones donde la sociedad extranjera esté expuesta a tributos que duplica el vehículo utilizado en la Argentina.
 
2 - INGRESO DE DIVISAS
(provenientes del exterior para ser aplicados a las inversiones inmobiliarias) 
 
NOTA: solo las Entidades financieras y Casas de Cambio están autorizadas a intervenir en esta operatoria.
 
 Requisitos:
1- La operación debe registrarse ante el Banco Central de la República Argentina  (B.C.R.A.) (decreto 616/05, PEN y Comunicación del B.C.R.A.  A 4447 y concordantes). 
 
                      2- Quien ingrese fondos al pais deberá justificar su tenencia legítima, conforme las disposiciones establecidas a través de la ley 25246, sobre lavado de activos de origen delictivo.
  
NOTA: La inversión extranjera en concepto de inversión directa en inmuebles, así como el aporte de capital en sociedades locales, no requiere del depósito del 30 % (encaje) sobre las divisas que ingresen, previsto en las normas dictadas por el B,C.R.A., siempre que, en el primer caso: 
 
                a) Los fondos  se acrediten  en la misma cuenta del titular que gira las divisas. 
               b) La operación de cambio se efectúe en forma simultánea la escritura pública traslativa de dominio. 
 
Y también, queda exceptuada de dicho encaje, la inversión efectuada a través de boleto de compraventa, y  los gastos de la operación siempre que el inmueble sea en construcción y se pague en cuotas. (Comunicación C 43075 del B.C.R.A). 
 
 En el segundo caso se deberá  acreditar el inicio del trámite inscriptorio ante los Registros Públicos de Comercio de la jurisdicción. 
 
NOTA: El incumplimiento de esta operatoria está sujeta a las sanciones previstas en el régimen Penal cambiario argentino.

 

 

 

 

 

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