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Procedimientos para la realización de inversiones extranjeras inmobiliarias en la República Argentina.
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Informe
elaborado por el Sector Inmobiliario de la Cámara Española de
Comercio de la
República Argentina.
Coordinadora:
Escribana Susana Morello Nadale, con la colaboración del Doctor Carlos J.
García Díaz y el Licenciado en Economía Enrique R. Vignola. -
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I.- PRINCIPIOS GENERALES
1- La Constitución Nacional
y las leyes que rigen la materia, garantizan un trato igualitario para
inversores locales y extranjeros. En consecuencia estos últimos tienen los
mismos derechos y obligaciones que les corresponde a las personas físicas y
jurídicas locales.
El marco
regulatorio de las inversiones extranjeras està previsto en el Decreto 1853/93
y en la Ley de inversiones
extranjeras 21.382.
2- Toda transacción inmobiliaria (compraventa,
permuta, dación en pago, aporte de inmuebles
a sociedades, constitución de fideicomisos inmobiliarios , etc.) deberá instrumentarse por escritura pública, ante escribano de Registro
de la República
Argentina e inscribirse en los Registros de la Propiedad Inmueble
según corresponda por la jurisdicción.
3- La alta
capacitación profesional de los notarios en esta República, así como sus
exigentes responsabilidades como funcionarios públicos y a la vez profesionales
del derecho, hace que la intervención de los mismos sea garantía de seguridad
jurídica en todo contrato en el que intervengan como hacedores intelectuales y
a la vez instrumentadores de los respectivos documentos.-
4- También resaltamos
la calidad de nuestros Registros Inmobiliarios, regidos actualmente por la ley
17801, y disposiciones concordantes, la que ha incorporado los principios mas
modernos de la técnica registral, así como también los sistemas catastrales, cuya
ley Nacional de Catastro 26.209, es la que regula su organización y
funcionamiento.-
5- En cuanto
al desarrollo de los negocios inmobiliarios en esta República es de destacar
que pueden realizarse con el asesoramiento y la intervención profesional de
Corredores Inmobiliarios debidamente matriculados en sus Colegios
Profesionales, cuya actividad está regulada por la Ley 25028, y concordantes, y
la nueva Ley 2340 de la Ciudad Autónoma
de Buenos Aires con vigencia a partir del 01 de Enero de 2009.-
II.- REQUISITOS
LEGALES Y FISCALES.
1) Personas fìsicas
a) Deberán exhibir al momento de otorgar la escritura pública su pasaporte vigente
b) Tramitarán el CDI (clave de identificación) ante la Administración Federal de Ingresos Públicos
c) Deberán designar a un representante local en la República, al solo efecto fiscal
2) Personas jurídicas
2-1 FORMAS SOCIETARIAS:
Una sociedad extranjera que
desee invertir en la
Argentina, puede utilizar como vehículo de inversión
cualesquiera de las formas societarias que la legislación le permite, de las
cuales las más usuales son la sociedad anónima, o la sociedad de
responsabilidad limitada.
2-2 FORMAS ASOCIATIVAS
CONTACTUALES :
La constitución de
fideicomisos regulados por la Ley
2441 es una manera efectiva de aislar el “riesgo empresario” ya que su
principal característica es la de ser un “patrimonio de afectación”. Además es
destacable que esta figura legal permite la Securitización, o
sea, convertir activos inmovilizados en Títulos Valores susceptibles de ser
colocados entre el público inversor.-
También es factible la
utilización del Leasing inmobiliario, y Joint-ventures, figuras de relativa
modernidad en el mercado inmobiliario argentino, pero útiles al momento de
decidir una inversión.-
a) Las sociedades extranjeras como tales, sólo se encuentran autorizadas a celebrar "actos aislados" en este República (art.118 2° párrafo Ley 19550)
b) Si las sociedad extranjera pretende ejercer en forma habitual la República Argentina, los actos comprendidos en su objeto social, deberá establecer una Sucursal, asiento ó cualquier otra representación, debiendo cumplir con los siguientes requisitos:
- Acreditar su existencia con arreglo a las leyes del país de su constitución
- Fijar un domicilio en esta República y acreditar su publicación e incripción ante los registros públicos de Comercio que corresponden por la jurisdicción tal como si se tratara de una sociedad local (art.118, inc.1 y 2 del art. 118 Ley 19550)
- Justificar la decisión de crear dicha representación
- Designar un representante local
- Solicitar la Clave Única de Identificación Triburaria (CUIT) ante la AFIP
c) En caso de sociedades extranjeras que quieran constituir o participar en una sociedad local ya constituída, deberán cumplimentar similares requisitos a los establecidos en el inciso anterior (art. 123 Ley 19550)
d) Debe tenerse presente que si la sociedad extranjera tiene su sede en la República Argentina o su principar objeto está destinado a cumplirse en la misma, será considerada como una sociedad locar y por lo tanto, deberá cumplir con todos los procedimientos exigidos para éstas en cuanto a:
- Formalidades de constitución o reformas
- Contralor de funcionamiento (art. 124, Ley 19550)
BREVE RESEÑA
IMPOSITIVA
Siendo la Argentina un país
federal, hay impuestos federales (llamados nacionales) y también provinciales
(aparte de las tasas municipales).
El marco general de Procedimientos
Tributarios con respecto a los impuestos nacionales está regido por la Ley 11.683 que trata de la Administración Federal
de Ingresos Públicos, Declaraciones Juradas, Determinación de Impuestos, A las
Ganancias, I.V.A., Bienes Personales, Acciones y Participaciones Societarias,
Compensaciones y Sanciones a empresas nacionales o extranjeras, Procedimiento
Fiscal, Exenciones impositivas, etc.
NOTA: la Resolución General
2371 y modificatorias, de la AFIP
referida al Código de Oferta de Transferencia Inmobiliaria (COTI) debe ser
tenida en cuenta y consultada al inicio de cualquier desarrollo inmobiliario a
título oneroso, o como aporte en constitución de sociedades en la República Argentina
por cuanto incide en la valuación declaratoria del precio tanto del stock de
propiedades existentes como de cualquier tipo de construcción nueva susceptible
de compra venta inmobiliaria.
a) Personas jurídicas
Cualquiera de los vehículos utilizados estará sujeto a impuestos que, brevemente se detallan a continuación:
A nivel nacional:
Impuesto a las Ganancias:
El vehículo deberá inscribirse en este Impuesto, a
través del CUIT (Clave Única de Identificación Tributaria) que se pagará, a la
tasa del 35%, sobre la ganancia sujeta a impuesto de cada ejercicio (si la hay)
Cuando no
hay ganancias imponibles se tributa un Impuesto llamado Ganancia Mínima
Presunta, que luego resulta computable para el Impuesto a las ganancias.
Impuesto al
valor Agregado (IVA):
Con el mismo CUIT, se inscribe en este Impuesto, que
grava bienes y servicios al 21%, salvo tasas especiales para algunos casos. La
primera venta de inmuebles de vivienda, en algunos casos, está gravada con el
10,5%, sobre el valor de la tierra. Este
Impuesto es trasladable y recuperable a través del sistema del IVA.
Bienes Personales, Acciones y Participaciones
Societarias:
Grava el patrimonio Neto del vehículo al 0.5%, salvo algunas excepciones y casos
especiales. Sirve el CUIT ya señalado precedentemente.
A nivel provincial:
Impuesto a los Ingresos Brutos:
Debe inscribirse el vehículo en la provincia (o ciudad
de Buenos Aire, si fuere el caso) donde realice su actividad. No vale el CUIT
mencionado precedentemente, sino que es una inscripción especial. Si se
desarrollaren actividades en varias provincias, o en varias provincias y en la
ciudad de Buenos Aires, la inscripción debe realizarse en el denominado
“Convenio Multilateral” que evitará la doble tributación en las
jurisdicciones involucradas. No hay tasas unificadas, por eso es difícil
dar una media. En general, las tasas oscilan entre el 1.5% y el 2.5% de
la utilidad bruta.
Impuesto de Sellos:
Es un impuesto instrumental que grava el documento, o
contrato, que se firme en cada provincia. En la Ciudad de Buenos Aires rige
sólo para determinados actos, entre ellos las transferencias de dominio de
inmuebles a título oneroso, de buques en algunos supuestos, aportes de inmuebles
a sociedades, y las locaciones de
inmuebles comerciales.
Las tasas varían de acuerdo con las jurisdicciones,
pero en general puede decirse que el 1% del precio (o valor del contrato o
documento) es usual. Para la transferencia de dominio de bienes inmuebles a
título oneroso la tasa es mayor. (2,5%
en Ciudad de Buenos Aires; 3% en provincia de Buenos Aires y tasas similares en
las restantes provincias).
Rigen en
algunos casos exenciones
objetivas y subjetivas cuyo tratamiento está previsto en las leyes que regulan
la materia (Códigos Fiscales provinciales;
Ley 20628 y sus modificatorias, sobre Impuesto a las ganancias; Ley 23905
sobre Impuesto a la transferencia de inmuebles, cuya apreciación
requiere del cumplimiento de procedimientos especiales en cada situación
Impuesto Inmobiliario:
Grava la tenencia de inmuebles en cada provincia, a
tasas que varían en cada jurisdicción.
b)
Personas físicas:
En cuanto a las personas físicas residentes del
exterior corresponderá su inscripción en los siguientes impuestos:
1- Ganancias
2- Bienes personales.
NOTA: Las escrituras públicas que instrumenten
transacciones inmobiliarias que se realicen en esta República están alcanzadas:
a) en cuanto al adquirente:
1- Impuesto de sellos.
2- Tasas registrales.
3- IVA: solo en caso de inmueble nuevo por el valor del terreno y a
tasa diferencial.
b) en cuanto al transmitente:
1) Impuesto a la
Transferencia de Inmuebles (ITI) si es persona física. (1,5%
sobre el precio).
2) Impuesto a las Ganancias tratándose de personas jurídicas o
empresario individual. (3% sobre el precio o
valuación, el que resulte mayor, y como pago a cuenta del impuesto que en
definitiva resulte).
3) Impuesto de sellos.
NOTA: Existen
convenios para evitar la doble tributación firmados por la Argentina con España,
Brasil, y muchos de los países europeos importantes (Francia, Italia, Alemania,
por ejemplo).
Algunos de estos convenios contemplan la inversión inmobiliaria y
pueden servir de base para evitar situaciones donde la sociedad extranjera esté
expuesta a tributos que duplica el vehículo utilizado en la Argentina.
2 - INGRESO
DE DIVISAS
(provenientes
del exterior para ser aplicados a las inversiones inmobiliarias)
NOTA: solo
las Entidades financieras y Casas de Cambio están autorizadas a intervenir en
esta operatoria.
Requisitos:
1- La operación debe registrarse ante el Banco Central de la República Argentina
(B.C.R.A.) (decreto 616/05, PEN y
Comunicación del B.C.R.A. A 4447 y
concordantes).
2- Quien ingrese fondos al pais deberá
justificar su tenencia legítima, conforme las disposiciones establecidas a
través de la ley 25246, sobre lavado de activos de origen delictivo.
NOTA: La
inversión extranjera en concepto de inversión directa en inmuebles, así como el
aporte de capital en sociedades locales, no requiere del depósito del 30 %
(encaje) sobre las divisas que ingresen, previsto en las normas dictadas por el
B,C.R.A., siempre que, en el primer caso:
a) Los fondos se acrediten
en la misma cuenta del titular que gira las divisas.
b) La operación de cambio se
efectúe en forma simultánea la escritura pública traslativa de dominio.
Y también,
queda exceptuada de dicho encaje, la inversión efectuada a través de boleto de
compraventa, y los gastos de la
operación siempre que el inmueble sea en construcción y se pague en cuotas.
(Comunicación C 43075 del B.C.R.A).
En el segundo caso se deberá acreditar el inicio del trámite inscriptorio
ante los Registros Públicos de Comercio de la jurisdicción.
NOTA: El
incumplimiento de esta operatoria está sujeta a las sanciones previstas en el
régimen Penal cambiario argentino.
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